Canna Law Blog cubrió la reciente victoria de MSD en un juicio con jurado en un caso relacionado con el desalojo improcedente de un cultivador de cannabis por parte de su arrendador.
Litigio sobre cannabis de CJ World
En el caso de CJ World v. 147-151 W. 25th St LLC (que se consolidó con 147-151 W. 25th St. LLC v. GRG Collective), las alegaciones entre las partes se centraron en la concesión de licencias de Fase II en la Ciudad de Los Ángeles. Específicamente, el demandante CJ World alegó que 147-151 W. 25th St. LLC (el «arrendador»):
. . . saw an opportunity to nearly double the monthly rent [it was] collecting from [its] long-time tenant, CJWorld-LA (“CJ World”), a cannabis cultivation business. This opportunity came in the form of Downtown Natural Caregivers, Inc. (“DNC”), a competing cannabis business that approached [the landlord] about leasing the property for its own cultivation operation.
En esencia, CJ World, un cultivador preexistente de Fase II en Los Ángeles, alegó que su arrendador había alquilado la propiedad de CJ World a DNC, un «dispensario de marihuana medicinal existente» («EMMD») de Fase I, que estaba dispuesto a pagar un alquiler más elevado. Según la Medida M, los EMMD podían solicitar licencias antes que los solicitantes no minoristas, como CJ World. Y el 23 de octubre de 2018, DNC obtuvo la aprobación temporal del Departamento de Regulación de Cannabis de Los Ángeles («DCR») en la ubicación de CJ World mientras CJ World aún mantenía un contrato de arrendamiento para cultivar en esa propiedad. CJ World estuvo representado por Arash Sadat y Brie Mills de Mills Sadat Dowlat LLP.
Reclamaciones en el litigio sobre cannabis de CJ World
En Los Ángeles, no es inusual encontrar situaciones en las que múltiples operadores de cannabis afirman haber arrendado la misma ubicación en un esfuerzo por obtener una licencia de aprobación anual de la Ciudad. Lo que es menos habitual es ver que un asunto de litigio sobre cannabis llegue efectivamente a juicio por ese problema. En su caso, CJ World argumentó que:
- El arrendador y DNC colaboraron para obligar ilícitamente a CJ World a desalojar las instalaciones arrendadas antes de la expiración del plazo del arrendamiento para que el arrendador pudiera volver a alquilar la propiedad a un alquiler sustancialmente más elevado. Y que esta conducta incluía:
- el arrendador arrendando secretamente la propiedad a DNC sin informar a CJ World (el «Arrendamiento Secreto»);
- Realizar declaraciones falsas y engañosas a la Ciudad de Los Ángeles y al Estado de California para permitir que DNC obtuviera la aprobación temporal para cultivar en la propiedad, impidiendo así que CJ World obtuviera dicha aprobación;
- Presentar una acción de desalojo infundada e infructuosa contra CJ World que el arrendador finalmente abandonó; y
- Después de que los esfuerzos de desalojo del arrendador resultaran infructuosos, cambiar las cerraduras de la propiedad sin el consentimiento o conocimiento de CJ World y sin una orden judicial.
En su escrito de juicio, CJ World conjeturó que el arrendador:
. . . acting in concert with DNC pursuant to a signed lease agreement and evidenced by written correspondence, deprived CJ World of the ability to obtain approval from City to cultivate cannabis at the property under a newly enacted regulatory framework, then attempted to evict CJ World on the basis that it was operating unlawfully.
Lamentablemente, CJ World inevitablemente tuvo que solicitar al DCR la reubicación de sus operaciones. Tras su exitosa reubicación, finalmente recibió la aprobación temporal como solicitante de Fase II en su nueva ubicación.
Educando al Tribunal sobre el cannabis
En plena transparencia, fui contratado por el abogado de CJ World como experto en este caso. Mi trabajo consistía en educar al jurado sobre la Medida M, las fases de concesión de licencias de Los Ángeles (en particular, la Fase II), y el estado de la aplicación contra los operadores de cannabis en 2018. Probablemente sea una de las primeras veces que un experto ha subido al estrado en un tribunal abierto y ha sido admitido para describir el régimen de concesión de licencias de Los Ángeles para las Fases I y II (la Medida M ni siquiera era una ley hasta marzo de 2017).
Lo fantástico aquí es que los tribunales y los jurados van a aprender cada vez más sobre las leyes y normas del cannabis a medida que aumenten los litigios sobre cannabis. Me complace haber tenido la experiencia, y aún más haber formado parte de un esfuerzo exitoso.
CJ World prevalece en el juicio
Recuérdese que las partes se demandaron mutuamente en este asunto consolidado. Mientras que CJ World tenía una larga lista de reclamaciones contra el arrendador, el arrendador alegó que CJ World había incumplido su contrato de arrendamiento al no pagar el alquiler en el mes de septiembre de 2019.
El jurado determinó que CJ World incumplió su contrato de arrendamiento al no pagar el alquiler de septiembre, y otorgó al arrendador $17,500, pero $0 por otros daños reclamados por el arrendador. Con respecto a las reclamaciones de CJ World, el jurado determinó que el arrendador y sus funcionarios cometieron fraude, incumplimiento de contrato escrito, incumplimiento del pacto implícito de buena fe y trato justo, incumplimiento del pacto implícito de disfrute pacífico, desalojo ilegal y transgresión de bienes muebles. En cuanto a los daños, el jurado otorgó a CJ World lo siguiente:
- Plantas perdidas: $ 20,250.00
- Beneficios perdidos: $ 337,609.00
- Angustia emocional: $ 30,000.00
¿Qué sigue para los litigios relacionados con el cannabis?
Sin duda, se avecina más litigación relacionada con el cannabis. Los operadores de cannabis ya no temen reivindicar sus derechos en los tribunales (tribunales estatales, en todo caso) dado el rumbo que están tomando los vientos políticos. Y los tribunales estatales están inclinados a escuchar estos casos dada la legalización a nivel estatal. Como resultado, estoy seguro de que veremos surgir más demandantes como CJ World en Los Ángeles y más allá.